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최근 주택과 토지 거래를 둘러싼 규제가 급격히 강화되고 있습니다.
특히 10 월 15 일 토허제 이후 여러 지역이 규제 대상이 되며 ‘내 땅, 내 집’ 거래에 대한 제약이 커졌습니다.
부동산 시장에 몸담고 계시거나 혹은 앞으로 주택 · 토지 거래를 생각하고 계시다면,
10 월 15 일 토허제가 곧 나에게도 영향을 미칠 수 있다는 사실을 반드시 알고 계셔야 합니다.
이 글을 통해 “10 월 15 일 토허제”가 무엇인지, 어떤 지역이 대상인지, 어떤 절차와 영향이 있는지 하나하나 짚어보겠습니다.
1. 10 월 15 일 토허제란 무엇인가
10 월 15일 토허제 시행 배경과 개념
- ‘10 월 15 일 토허제’란 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책 중 토지거래허가제 확대 적용 방안입니다.
- 정부는 이날 발표에서 서울 전역 및 경기도 일부 지역을 포함한 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔습니다.
- 토지거래허가제는 특정 구역 내에서 토지(아파트 등 주택을 포함한 경우 토지에 해당) 거래 시 관할 관청의 거래허가를 받아야 하는 제도입니다. 이 제도가 적용되면 실거주 요건, 거래 허가 이전 거주기간 요건, 임대차 계약 종료 등 증빙 요건 등이 적용됩니다.
- 따라서 ‘10 월 15일 토허제’는 해당 날짜를 기점으로 대폭 확대된 토지거래허가제 적용을 의미하는 중요한 규제 전환점입니다.
2. 대상지역 및 적용시점
10 월 15일 토허제 대상지역과 시행시점
- 발표일 : 2025년 10월 15일.
- 주요 대상지역 : 서울 전역 및 경기도 12개 지역(예 : 과천, 성남 등) 등이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.
- 시행시점 : 발표 직후 지정됐으며, 규제 효과는 발표일 이후 거래부터 강화 적용되고 있습니다.
- 특히 이 제도가 적용되면서, 해당 지역에서의 거래 문의가 급감했다는 보도가 있습니다.
3. 토허제 주요 핵심내용
10 월 15일 토허제 핵심 조치 내용
- 실거주 요건 강화 : 토지거래허가구역 내 주택의 경우 매매 시 ‘2년 이상 실거주’ 요건이 의무화됩니다.
- 임대차 계약 중인 물건 거래 제한 : 기존 세입자 계약이 남아있거나 묵시적 갱신이 존재할 경우 허가가 불가하거나 매우 제한됩니다.
- 거래허가 신청 단계 요건 강화 : 관할 행정청이나 지정된 기관에 허가 신청해야 하며, 증빙자료 제출이 요구됩니다.
- 이처럼 ‘10 월 15일 토허제’로 인해 토지 · 주택 거래의 문턱이 높아졌고 관망세가 형성되고 있는 상태입니다.
4. 10 월 15일 토허제가 미치는 영향
10 월 15일 토허제 이후 시장과 나에게 미치는 영향
- 매매 거래 급감: 발표 당일(10 월 15일) 하루 거래량이 급증했던 반면, 이후 문의가 뚝 끊겼다는 보고가 나왔습니다.
- 매물 감소 및 공급 위축: 서울 아파트 매물 건수가 예년 대비 약 20% 감소했다는 통계가 있습니다.
- 실수요자 쏠림 가능성: 구매를 포기하거나 관망하던 수요가 전세·월세로 전환하는 흐름이 포착됐습니다.
- 재산권 논란 및 지방정부 반발: 서울 15개 구청장이 “토지거래허가제 지정 철회하라”고 반대 집회를 벌인 것으로 확인됩니다.
- 개인의 대비사항: 만약 규제지역 내에서 토지 혹은 주택 취득을 고려 중이었다면, ‘10 월 15일 토허제’의 조건을 반드시 체크해야 합니다. 실거주 요건과 임대차 계약 상태, 허가 신청 절차 등이 이전보다 까다로워졌습니다.
5. 실무 체크포인트 (절차 및 유의사항)
10 월 15일 토허제 적용 시 내가 꼭 봐야 할 체크리스트
- 거래하려는 부동산이 ‘토지거래허가구역’인지 확인 → 관할 시 · 군 · 구청 홈페이지 또는 국토교통부 공지 확인.
- 실거주 요건 충족 여부 : 해당 부동산을 취득한 뒤 최소 2년 이상 실제 거주해야 하는 조건이 있는지 확인.
- 임대차 계약 존재 여부 : 현재 세입자가 있고 계약 만료까지 기간이 남았거나 묵시적 갱신이 가능한지 점검. 이런 경우 허가가 나오지 않을 수 있습니다.
- 허가 신청 및 서류 준비: 거래 전에 관할청에 허가 신청을 해야 하며, 서류 (임대차 계약서, 거주 증빙 등) 준비 필수.
- 잔금 · 등기 이전 조건: 허가 받은 뒤 일정 기간 내에 잔금 납부 및 입주 · 이전이 요구되는 경우가 많습니다.
- 위 사항들을 놓치면 ‘10 월 15일 토허제’ 대상 지역에서는 거래가 무효되거나 불허될 위험이 커집니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. “10 월 15일 토허제” 대상지역은 어디인가요?
A : 서울 전역과 경기도 일부 지역(과천, 성남 등) 등 총 12개 지역이 포함됐습니다.
Q2. 토지거래허가제가 적용되면 어떤 부담이 생기나요?
A : ① 관할청 허가 신청 필요, ② 실거주 요건 등 거주 기간 조건 적용, ③ 임대차 계약 있는 경우 허가 거부 가능성 등 거래 절차와 요건이 대폭 강화됩니다. 이것이 바로 ‘10 월 15일 토허제’의 핵심 변화입니다.
Q3. 이미 거래 계약을 했는데 ‘10 월 15일 토허제’가 발표되면 어떻게 되나요?
A : 발표 이후 거래계약 및 잔금 이전 · 등기 이전이 완료되는 경우라면 허가 대상 여부가 중요합니다. 특히 임대차 계약이 남아 있거나 거주 요건을 충족하지 못하면 허가가 불가하거나 이후 제재를 받을 수 있습니다.
Q4. 토지거래허가구역이 아닌 지역에는 이 제도가 적용되나요?
A : 아닙니다. 토지거래허가제는 “허가구역으로 지정된 지역”에만 적용됩니다. 따라서 ‘10 월 15일 토허제’ 여부를 판단할 땐 거래하려는 지역이 허가구역인지 여부가 가장 먼저 확인되어야 합니다.
Q5. 내가 실수요자인데도 영향을 받나요?
A : 네, 실수요자라도 거래 · 취득 후 실거주 요건을 충족해야 하며 임대차 계약 상태 등 조건을 지켜야 합니다. 따라서 실수요자도 ‘10 월 15일 토허제’ 대상 지역에서는 전략적 대비가 필요합니다.
마무리
‘10 월 15일 토허제’는 단순한 부동산 규제가 아니라 시장 구조를 바꾸는 전환점입니다. 매매 · 취득 시 실거주 요건이 강화되고 거래 절차가 까다로워지면서, 부동산 시장에서 신중하게 움직여야 한다는 경고로 작용하고 있습니다.
여러분이 주택 · 토지 거래를 준비하고 있다면 이 제도를 단지 ‘규제’라고만 받아들이지 마시고, 내 거래가 이 제도 안에서 어떤 조건을 만족해야 허가를 받을 수 있는지를 명확히 알고 대비하셔야 합니다.
앞으로도 제도 변화와 내 상황을 함께 점검해 나가시기를 바랍니다.